2月份广州楼市成绩单下来了。

万万没想到，全市最亮的崽，竟然不是黄埔，也不是增城，而是看着有点闷葫芦的番禺。

克而瑞监测到，2月份上半月，11个区中，番禺的新房成交数量最多，总面积为16.01万/㎡。

说好的过年一起狗的，现在你却偷偷有了男朋友。

另外，克而瑞解释，由于和樾府等高价盘的集中网签，把番禺的成交均直接拉到了4.5万/㎡，比去年高出了元/㎡，这是要干翻黄埔的节奏吗？

从整个番禺市场看，4.5万/㎡的均价确实虚胖，起码现在番禺的均价还没到这个份上。

清醒哥认为，番禺的房价，现在大致可以分成以下三个梯队：

以和樾府、铂世湾等价格在4.5-6.5万左右为第一队；

以越秀星寰TOD、品秀星瀚、保利悦公馆、奥园学苑壹号、星汇文玺、龙湖金地天峯等3.5-4.5万/㎡为第二梯队；

以及以亚运城、智联汽车小镇、左岸澜庭等2-3.5万/㎡为第三梯队。

在三个梯队中，3.5-4.5万/㎡区间的楼盘是最多的，也是最难选的。

在这篇文章中，我们就来着重谈谈，品秀星瀚、越秀星寰TOD和龙湖金地天峯这三个第二梯队TOD楼盘应该怎么选。

谁才是真正TOD？

话不多说，我们先来对比一下这3个楼盘的环境和交通。

从区位上看，星瀚与星寰都属于南站板块，主打TOD概念。

其中，星寰位于7号线谢村站，紧靠着汉溪大道东，西侧是广州南和东新高速，而南侧就是恒大足球场。

虽然冠着TOD的头衔，但说实话星寰还算不上TOD楼盘，更贴切一点，它只是地铁上盖。给点阳光就灿烂，背着唢呐坐飞机，星寰你这是要吹上天吗？

周边环境的话，星寰汉溪大道东北侧大部分是工厂，如西北侧的万宝番禺基地，正对着星寰楼盘的是一大片家具厂、五金厂这些。另外，距离星寰1.2公里的地方还有番禺的思亲园，这是要推窗见墓？？？

而星瀚的交通和环境就更差了，虽然同样也是打着TOD旗号，但楼盘旁边的22号线陈头岗站至今还没有开通，最近的地铁2号线会江站，距离项目也有1.6公里。

不要说TOD项目，在22号线开通之前，连地铁上盖都谈不上。

另外，现在去地铁站的路段也很不好走，周边到处都在修路，一大堆五金工厂、机械加工厂和小作坊。

所以这个盘，之前也被清醒哥的同事挖姐亲切的称为"地主家的傻儿子"。（挖姐看房：看完品秀星瀚，告诉你火车站的房子怎么买！）

星瀚前两年之所以卖的好，主要还是南站板块楼盘少、稀缺，所以皇帝的女儿，即便再丑也不愁嫁。

但现在不同了，不仅和自己的亲兄弟星寰掐起来了，广州城投年在南站拍下的地块，今年也会入市。如今的南站，已经不是星瀚一个盘"独挑大梁"了。

至于龙湖金地天峯，项目位于番禺广场板块，位于有3号线、18号线、22号线3条地铁交汇，楼盘旁边还有番禺客运站，比星寰、星瀚的TOD更正宗一些。具体的楼盘情况，可以看看八地之前的踩盘文章。番禺卷起来了，星寰、星瀚、天峯谁最TOD？

三个楼盘的地铁，龙湖金地天峯是最具价值性的，怎么说呢？

龙湖金地天峯周边有3条地铁线，交通上更畅达，兼顾了区内和城市中心的连接。比如3号线能直通珠江新城、长隆，18号线能直达万博，22号线和18号线，也有沟通区外的功能。

相反，星瀚的22号线，主要经过的区域主要是荔湾、白云、番禺等地，没有经过番禺的中心长隆-万博等地，对内联系比较弱。

而星寰的7号线虽然能畅达万博和长隆，不足是，7号线是东西走向，到主城区没有那么方便。

商业都还在胚胎期

说完区位和交通，我们再来看看配套。

星瀚与星寰所处的板块，最大的变量是南站。只是南站奶了十多年，到现在，很多配套还停留在纸面上。

截止到目前，星寰、星瀚周边，依旧没什么像样的商业，基本还是靠长隆和万博商圈。

自身配套上，星寰可以说是乏善可陈。13栋多户，自身配套只有1所18班幼儿园和1所2班托儿所，中小学的话，则需要根据教育局分配，到附近学校入学。

商业方面，虽然背后有大片商地和恒大足球场，但大部分还八字没一撇，短时间内只能依靠底商。

恒大足球场按照规划，会引进儿童世界、国际美食、文化娱乐、体育运动等商业形态，但现在恒大暴雷，足球场最近才实现复工，延误了不少工期。

而且听说项目现在已经被政府收回了，接下来会重新招拍挂。销售表示，如果没开发商接手，城投会兜底。但这样一来，必然又会进一步拖慢工期。

星瀚呢，是在教育方面有强项，在3个盘中，教育最能打。它配建有1所45班的九年一贯制学校和2所幼儿园，大约有个学位。

不过商业则和星寰一样，半斤八两，虽然规划很美，但说到底，大部分还没兑现，需要时间来发育。

龙湖金地天峯的强项在商业，教育则一般般。配套1所24班小学，1所6班幼儿园。至于商业，开发商预计引入的是龙湖天街，标准很高，算是龙湖在广州首个TOD商业综合体！

只不过，这个周期也很长，天街商业需要等到底下的车站完工之后，才能建成，大概是-年左右，比项目收楼晚2年时间左右。

总之，从教育和商业来说，3个盘的商业都还在发育阶段，谁先能跑出来，现在还不好说。教育上，星瀚则能"胖揍"另外两个盘。

价格丰俭由人

番禺的这3个楼盘，建面都是主打刚需。

其中，星寰最近加推的楼栋是1栋，户型建面为90㎡2+1房、95㎡2+1房以及㎡3+1房的产品，采用2梯5户设计。

从户型设计来看，90㎡的户型做的比较出彩，有户型可以做到南朝向的同时，还设计成了南北对流。

不过，现在推的90和95㎡虽然客厅宽敞，但两个次卧的面积都比较小，其中一个房间是由阳台改造而来，没有飘窗，大概只有6㎡。

星瀚现在主推的则是二期产品，属于北区，户型分别是85m、86m的2+1房，和m的3+1房，层高在50层左右，3梯6户设计，密度极大，一栋楼多户。

北区

产品力方面，户型设计以比较一般，86㎡的面积，开发商虽然在努力做出3房的样子，但卖相并不好。

另外，如果住在北区，到地铁站的距离有点远，从小区内部走路去地铁站的话，也要花16-20多分钟，连销售都建议，可以买电驴骑着去地铁站。不过因为南北两区之间的内部通道是人车分流，所以，骑电驴需要绕到小区外面，但电驴放在哪里，又成问题了。

金地天峯的户型含"刚"量比较少，有一部分户型兼顾了改善，面积在90-㎡之间。

90㎡2+1房

㎡3+1房

㎡3+1房

㎡3+1房

价格方面的话，星瀚均价是3.75万/㎡，清醒哥踩盘时，销售推售过一套2层楼的户型，加上折扣，大约3.3万/㎡。

星寰的价格区间跨度比较大，大约是3.7-4.2万/㎡，均价3.9万/㎡。

龙湖价格则比较高，目前均价在4.3万左右。

从预算方面看，龙湖对于刚需上车族而言，门槛比较高。

以万的首付来看（总价万左右），星瀚和星寰的小面积户型上车难度不大，天峯的90㎡也能够得着，但如果以5.5%的利率计算的话，龙湖的月供是1.5万左右，而星瀚的只有1.1万，能轻松不少。

也就是说，如果看重教育和月供紧张的，可以选择星瀚。

但如果是㎡以上的户型，龙湖、㎡建面和星寰㎡、星瀚㎡的价格相当，从舒适度和可预见的增值性来说，龙湖金地天峯确定性好一些，适合投资和自住。

星瀚与星寰两位，如果非也要在增长空间一较高下的话，选择星寰更为妥当。

首先，番禺现在着重发展的板块主要有两个——万博与南站，星寰处在两点的连线之间，两边都能吃到外溢，更容易带起来，星瀚位置比较尴尬，前不着村后不着店，距离两个点都远，辐射力度稍弱。

其次，星瀚体量大，稀缺性方面也不如星寰，二手市场，未来星寰比较容易出手，置换效率更高。

出品/ZAKER房产

文/临川